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合作建房的土地价值是否缴纳契税?
2013-02-06 01:09:18
 

【问题】:我公司有一个开发项目,我方出资金,合作方出土地,建成后给合作方部分房屋作为补偿(合作方得到的房屋作为还给原住民的安置房),合作方的土地价值是否可以通过评估报告的价值进入开发成本?该土地评估价值是否缴纳契税?

【回答】:1、关于合作建房土地价值的确认。
《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答(之一)〉的通知》(国税函发〔1995〕156号)规定,合作建房,是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权,另一方(以下简称乙方)提供资金,合作建房。合作建房的方式一般有两?#37073;?#31532;一种方式是纯粹的“以物易物”,?#27492;?#26041;以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两?#37073;?/span>

(一)土地使用权和房屋所有权相互交换,双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中,甲方以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为;乙方则以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税;对乙方应按“销售不动”税目征税。由于双方没有进行货币结算,因此应当按照实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方(或任?#25105;?#26041;)将?#20540;?#30340;房屋销售出去,则又发生了销售不动产行为,应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。

根据上述规定,贵公司出资金并立项,合作方出土地,建成后给合作方部分房屋作为补偿,?#27492;?#26041;以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。在这一合作过程中,合作方以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为?#36824;?#20844;司则以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,发生了销售不动产的行为。因而,合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。由此而言,贵公司应按取得的发票金额作为开发成本。

2、关于合作建房征纳契税问题。
  
《财政部、国家税务总局关于合作开发的房地产权属转移征免契税的批复》(财税〔2004〕91号)明确,珠海市房产公司拥有土地,珠海南嘉房产开发有限公司提供资金,共建住房。珠海南嘉房产公司获得了珠海市房产公司的部分土地使用权,属于土地使用权权属转移。根据《契税暂行条例》的规定,珠海南嘉房产开发有限公司承受土地使用权,应缴纳契税。因此,对珠海南嘉房产开发公司应按其取得的85%土地使用权的成交价格计征契税。

  根据上述规定,合作开发的房地产,合作方以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权。贵公司承受土地使用权,应按土地使用权的成交价格缴纳契税。


 


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