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自建并销售同一建筑物应该如何缴纳营业税
2012-10-10 02:24:37
 

  【问】 自建并销售同一建筑物应该如何缴纳营业税?

  【答】《营业税暂行条例实施细则》第五条、第二十五条规定:单位或者个人自己施工建造(自建)建筑物用于销售时,其所发生的自建行为视同发生应税行为缴纳营业税,其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。从《营业税税目税?#26102;懟?#21015;举的税目税率看,纳税人发生的自建行为属于“建筑业”税目,按3%的税率缴纳营业税;销售自建建筑物属于“销售不动产”税目,按5%的税率缴纳营业税。可见,纳税人在销售自建建筑物时要同时对一项建筑物中的“自建行为价格”分别按?#37038;?#24314;筑业劳务和销售不动产缴纳两次营业税。

  这里的“自建行为价格”按照《营业税暂行条例实施细则》第七条、第十六条规定,包括工程所用原材料及其他物资和动力价款,但不包括设备和使用自产货物的价款。例如,某房地产开发企业,自己拥有建筑资质和庞大的建筑队伍,自行建造商品楼对外销售。2008年该企业自建楼房一栋,耗用外购钢材、水泥、砖瓦等建筑材料1400万元,其中,电梯等设备价款300万元,支付工人工资及运输费用等600万元,支付征地(含拆迁费)500万元,销售后取得收入3500万元。其应缴纳营业税的计算方法如下:

  (一)确定自建行为的营业额。

  自建行为的营业额=3500÷(1400+600+500)×(1400+600+500-300)=3080(万元)。纳税人要注意,如果自建的建筑物不是整体一次性出售的,那么,出售部分自建行为的营业额就应该依照《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定,

  1.按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;

  2.按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定,3.按自建工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)公式核定。

  (二)计算自建行为和销售房屋不动产应缴纳的营业税。

  自建行为应缴纳的营业税=3080×3%=92.4(万元);销售房屋不动产应缴纳的营业税=3500×5%=175(万元);该房地产开发企业此项自建工程应缴纳的营业税为:92.4+175=267.4(万元)。


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